ซื้อห้องรีโนเสร็จ vs ซื้อห้องเก่ามารีโนเอง แบบไหนคุ้มกว่า
สรุป: รีโนเองคุ้มกว่าเมื่อ ราคาห้องเก่า + งบรีโน (รวมเผื่อบานปลาย) + ค่าเช่าและค่าผ่อนระหว่างรอ + ค่าโอน ต่ำกว่าราคาห้องรีโนเสร็จบวกค่าโอน · ถ้าต่ำกว่าไม่มาก ห้องรีโนเสร็จมักคุ้มกว่าเพราะเข้าอยู่ได้ทันทีและไม่มีความเสี่ยงงานบานปลาย
กรอกราคาห้องเก่า
ดูราคาห้องรีโนเสร็จบนพร้อมอยู่วิธีคิด
รีโนเอง = ราคาห้องเก่า + งบรีโน × (1 + % เผื่อ) + เดือนที่รอ × (ค่าเช่า + ค่าผ่อน/ส่วนกลาง) + ค่าโอนส่วนผู้ซื้อห้องรีโนเสร็จ = ราคาห้องรีโนเสร็จ + ค่าโอนส่วนผู้ซื้อจุดคุ้มทุนงบรีโน = ห้องรีโนเสร็จ − (ราคาห้องเก่า + ค่าใช้จ่ายระหว่างรอ + ค่าโอนห้องเก่า)ตัวอย่างการคิด
| รายการ | รีโนเอง | ห้องรีโนเสร็จ |
|---|---|---|
| ราคาห้อง | ฿2,000,000 | ฿2,500,000 |
| งบรีโน + เผื่อ 10% | ฿330,000 – ฿495,000 | - |
| ระหว่างรอ 3 เดือน (ค่าเช่า ฿10,000 + ค่าผ่อน/ส่วนกลาง ฿5,000) | ฿45,000 | - |
| ค่าโอนส่วนผู้ซื้อ (กู้ 90%) | ฿280 | ฿350 |
| รวม | ฿2,375,280 – ฿2,540,280 | ฿2,500,350 |
ในตัวอย่างนี้ จุดคุ้มทุนของงบรีโนรวมค่าเผื่ออยู่ที่ ฿455,070 ถ้าใบเสนอราคาจริงรวมค่าเผื่อแล้วเกินนี้ ซื้อห้องรีโนเสร็จคุ้มกว่า และได้เข้าอยู่เร็วกว่า 3 เดือน
สิ่งที่ตัวเลขไม่ได้บอก
- ความเสี่ยงงาน: ผู้รับเหมาทิ้งงาน งานล่าช้า หรือคุณภาพไม่ตรงที่ตกลง
- กฎนิติบุคคล: เวลาทำงานที่อนุญาต เงินประกันความเสียหาย และการขนวัสดุ
- การรับประกัน: ห้องรีโนเสร็จควรมีรับประกันงานเป็นลายลักษณ์อักษร ขอดูขอบเขตและระยะเวลา
- เงินสดที่ต้องใช้: งบรีโนมักจ่ายเป็นเงินสด ขณะที่ราคาห้องรีโนเสร็จยื่นกู้ได้ทั้งก้อน
คำถามที่พบบ่อย
ซื้อคอนโดเก่ามารีโนเวทเองคุ้มกว่าซื้อห้องรีโนเสร็จไหม?
ขึ้นกับงบรีโนจริงและเวลาที่ต้องรอ ให้รวมราคาห้องเก่า งบรีโนพร้อมค่าเผื่อบานปลาย ค่าเช่าและค่าผ่อนที่ต้องจ่ายระหว่างรีโน และค่าโอน แล้วเทียบกับราคาห้องรีโนเสร็จบวกค่าโอน ถ้างบรีโนรวมเกินจุดคุ้มทุน ห้องรีโนเสร็จคุ้มกว่า และยังเข้าอยู่ได้ทันที
ทำไมต้องเผื่องบรีโนบานปลาย?
ห้องเก่ามักเจองานที่มองไม่เห็นก่อนรื้อ เช่น สายไฟเสื่อม ท่อน้ำรั่วใต้พื้น หรือผนังที่ต้องซ่อม เครื่องคิดตั้งค่าเผื่อไว้ 10% เป็นสมมติฐานสำหรับวางแผน ปรับได้ตามสภาพห้องและใบเสนอราคา
รีโนเวทคอนโดใช้เวลานานแค่ไหน?
ขึ้นกับขอบเขตงานและกฎของนิติบุคคล เช่น เวลาที่อนุญาตให้ทำงาน และการวางเงินประกันความเสียหาย ขอแผนงานจากผู้รับเหมาแล้วใส่จำนวนเดือนของคุณในเครื่องคิด ทุกเดือนที่รอคือค่าเช่าและค่าผ่อนที่เพิ่มขึ้น
ขอสินเชื่อรวมค่ารีโนเวทได้ไหม?
สินเชื่อบ้านปกติให้วงเงินตามราคาซื้อขายหรือราคาประเมินของห้อง งบรีโนมักต้องใช้เงินสดหรือสินเชื่ออื่นแยกต่างหาก ตรวจเงื่อนไขกับธนาคารก่อน ส่วนห้องรีโนเสร็จ ราคาที่รวมงานรีโนแล้วอยู่ในราคาซื้อขายที่ยื่นกู้ได้
ห้องรีโนเสร็จบนพร้อมอยู่ต่างจากห้องรีโนทั่วไปยังไง?
ประกาศบนพร้อมอยู่แสดงรูปก่อนและหลังรีโนเวทพร้อมวันที่จากระบบ รายการงานระบบที่เปลี่ยน และการรับประกันงานจากทีมเจ้าของห้อง ผู้ซื้อควรตรวจห้องและเอกสารจริงก่อนวางเงินจองทุกครั้ง
แหล่งอ้างอิง
- กรมที่ดิน — ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม — ค่าธรรมเนียมโอน/จดจำนอง
- กรมธนารักษ์ — ตรวจราคาประเมินห้องชุด
เทียบกับห้องจริง: ห้องรีโนเวทพร้อมเข้าอยู่ มีรูปก่อน–หลังพร้อมวันที่และรับประกันงาน
ดูห้องรีโนเสร็จทั้งหมดเครื่องมืออื่นสำหรับผู้ซื้อ
- ผ่อนคอนโดเดือนละเท่าไหร่ / กู้ได้เท่าไหร่ใส่ราคา เงินดาวน์ ดอกเบี้ย ระยะผ่อน ได้ค่างวดต่อเดือน หรือใส่รายได้ ได้วงเงินกู้และราคาห้องที่ซื้อไหวโดยประมาณเปิดเครื่องคิด →
- ค่าใช้จ่ายวันโอนคอนโด ฝั่งผู้ซื้อค่าธรรมเนียมโอนและค่าจดจำนองที่ผู้ซื้อต้องเตรียม ตามมาตรการลดค่าโอนที่ใช้อยู่ เลือกได้ว่าตกลงแบ่งกับผู้ขายแบบไหนเปิดเครื่องคิด →